A casa própria pesa mais que a carteira inteira

Um imóvel de R$ 600 mil ao lado de R$ 150 mil investidos deixa 80% do patrimônio parado num só CEP.

Uma chave de casa sobre a mesa de estudo

A planilha de alocação de uma família costuma caber numa tela e termina com uma soma redonda. Renda fixa, ações, fundos imobiliários, um pedaço no exterior, tudo em percentuais que somam cem, com um gráfico de pizza que dá a impressão agradável de um patrimônio distribuído.

O gráfico está incompleto por um motivo bobo. Ele foi montado com o que aparece em extrato, e o maior ativo da casa não emite extrato nenhum. O imóvel onde a família mora não tem cotação diária, não tem informe de rendimentos, não aparece no aplicativo da corretora e, por não aparecer, some da conta.

O valor dele não é pequeno. Numa família brasileira de classe média com imóvel quitado, a casa costuma valer mais que toda a soma das aplicações financeiras, muitas vezes três ou quatro vezes mais, e concentra num único endereço uma fatia do patrimônio que nenhum investidor aceitaria em uma ação isolada.

A ausência tem consequência prática, não filosófica. Quem monta a carteira ignorando o imóvel decide comprar fundos imobiliários achando que está entrando numa classe nova, quando na verdade está reforçando a classe em que já tem quase todo o patrimônio, e faz o mesmo movimento acreditando estar diversificando.

O imóvel também não é um ativo neutro parado no canto. Ele carrega risco de preço, risco de liquidez, risco de bairro, custo de manutenção, imposto anual e, quando financiado, uma alavancagem que multiplica a exposição ao mesmo mercado. Nenhuma dessas linhas aparece no gráfico de pizza.

Colocar a casa dentro da conta não significa vendê-la nem tratá-la como investimento. Significa apenas admitir que ela ocupa espaço no balanço da família, e que qualquer decisão de alocação tomada sem ela está sendo tomada sobre a fatia menor do patrimônio.

A conta que refaz esse percentual leva quinze minutos e muda a leitura da carteira inteira, começando por entender o que separa um ativo que aparece de um ativo que existe.

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I  O Princípio

O ativo que não aparece no extrato

O balanço de uma família tem duas colunas, ativos e dívidas, e não pergunta se o ativo tem cotação. Uma casa quitada de R$ 600 mil ocupa a mesma linha de patrimônio que R$ 600 mil em títulos públicos, com a diferença de que um dos dois pode ser vendido em um dia útil e o outro leva meses.

A contabilidade da cabeça do investidor funciona de outro jeito. Ela separa mentalmente o que é moradia do que é investimento, e trata a casa como um custo de vida resolvido, não como um ativo com preço, risco e retorno.

Essa separação tem origem na experiência. A família comprou a casa para morar, não para lucrar, e a decisão foi tomada com critérios de vida, escola perto, trabalho perto, espaço para os filhos, que nada têm a ver com retorno esperado.

O preço do imóvel se move, e se move junto com fatores que o dono não controla. Taxa de juros de financiamento, oferta de lançamentos no bairro, saúde do comércio da região, segurança da rua, obra pública que valoriza ou depreciam, tudo se traduz em valor de mercado da mesma forma que um balanço trimestral se traduz em preço de ação.

A diferença é que o imóvel não mostra esse movimento todo dia. A ausência de cotação diária cria uma sensação de estabilidade que o ativo não tem, o mesmo efeito que faz um fundo fechado sem marcação parecer menos volátil que um fundo aberto com a mesma carteira.

A liquidez é a outra face do mesmo problema. Vender um apartamento leva de três a doze meses no mercado brasileiro, custa corretagem de 5% a 6%, e pode exigir desconto de preço se a venda for urgente, o que significa que o valor de tela e o valor realizável não são o mesmo número.

O princípio que sustenta o resto da edição cabe numa linha. Um ativo entra na alocação pelo tamanho e pelo risco que carrega, nunca pela facilidade com que o dono consegue ver o preço dele.

II  A Matemática

Oitenta por cento num só CEP

A conta usa uma família com números redondos e comuns. Casa própria quitada avaliada em R$ 600 mil, mais R$ 150 mil em aplicações financeiras distribuídas entre renda fixa, ações, fundos imobiliários e um pedaço no exterior, num patrimônio total de R$ 750 mil.

A carteira declarada, aquela que aparece no aplicativo, tem cara de manual. Sessenta por cento em renda fixa, vinte e cinco por cento em ações brasileiras, dez por cento em fundos imobiliários e cinco por cento em ativos no exterior, uma distribuição que qualquer relatório chamaria de equilibrada para perfil moderado.

Exercício com patrimônio de R$ 750 mil, imóvel quitado avaliado a preço de mercado. Exemplo didático, sem caráter de recomendação nem de projeção.

A coluna da direita desmancha a impressão da coluna do meio. A posição de 60% em renda fixa, que o investidor enxerga como a base defensiva do patrimônio, ocupa 12% do que a família de fato possui, e as ações brasileiras que pareciam um quarto da carteira valem um vigésimo do patrimônio.

A soma da exposição imobiliária é a linha mais dura da tabela. Casa mais fundos de tijolo dão 82% do patrimônio ligados ao mesmo mercado, com a agravante de que os 80% da casa estão num único imóvel, num único bairro, numa única cidade.

O financiamento acrescenta uma camada que muda a leitura. Se a mesma casa de R$ 600 mil tiver R$ 250 mil de saldo devedor, o patrimônio líquido cai para R$ 500 mil, mas a exposição ao preço do imóvel continua sendo os R$ 600 mil inteiros, porque a dívida não encolhe quando o mercado cai.

A alavancagem aparece na divisão. Seiscentos mil de exposição sobre um patrimônio líquido de quinhentos mil dá 1,2 vez, e o mesmo cálculo numa família que acabou de comprar, com R$ 500 mil de saldo devedor, dá 2,4 vezes de exposição imobiliária sobre o patrimônio líquido.

A queda testa a conta. Uma correção de 15% no preço do imóvel tira R$ 90 mil do patrimônio, valor maior que toda a posição de renda fixa da família, e ainda assim não aparece em relatório nenhum porque não existe marcação a mercado da casa.

A conclusão da matemática não recomenda vender nada. Ela apenas devolve a proporção verdadeira, que é a de uma família com 82% do patrimônio em imóveis, 12% em renda fixa e 6% distribuídos entre ações e exterior, muito distante da carteira moderada que o gráfico de pizza mostrava.

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III  A Aplicação

Como refazer o percentual real

O ajuste começa com um número que a maioria das famílias não tem à mão. O valor de mercado do imóvel hoje, não o preço pago na escritura nem o valor venal do carnê do imposto, que costuma ficar bem abaixo do preço real de negociação.

A estimativa não precisa de laudo. Três anúncios de imóveis parecidos no mesmo bairro, com metragem e padrão semelhantes, e um desconto de 10% sobre a média, porque preço de anúncio no Brasil costuma sair acima do preço de fechamento.

O segundo insumo é o saldo devedor atualizado, que separa duas grandezas diferentes. O patrimônio líquido em imóvel é o valor de mercado menos a dívida, e a exposição ao mercado imobiliário é o valor de mercado inteiro, independentemente de quanto já foi pago.

O primeiro passo derruba mais autoengano do que parece. Muita gente descobre nessa linha que o imóvel foi comprado por um valor e vale hoje algo diferente, para mais ou para menos, e que a conta mental estava congelada no preço da escritura.

O quarto passo é onde a decisão realmente acontece, e ela costuma ser sobre aporte, não sobre venda. Vender a casa em que a família mora raramente é a resposta, mas direcionar os próximos doze meses de aporte para fora do setor imobiliário corrige a proporção sem mexer no que já está construído.

A revisão da compra de fundos imobiliários vem junto. Um investidor com 80% do patrimônio em um imóvel próprio que ainda destina 10% da carteira financeira a fundos de tijolo está comprando mais do que já tem demais, e a mesma quantia em ativos no exterior ou em renda fixa longa faz um trabalho diferente na carteira.

O que fica de método é a régua do denominador. Percentual só significa alguma coisa quando o denominador contém tudo o que a família possui, e a carteira que parece equilibrada em um recorte parcial costuma revelar uma concentração inteira quando o recorte se completa.

"Se a casa em que você mora entrasse na sua planilha hoje, quanto sobraria de percentual para todo o resto?"

Invista com princípios. Festina lente.

ALOCAÇÃO DE ATIVOS

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