R$ 75.000. Foi o imposto de renda sobre o ganho de capital de um apartamento comprado por R$ 400.000 e vendido por R$ 900.000, quando o dinheiro da venda foi destinado à carteira financeira, pela alíquota de 15% da Lei 13.259, de 16 de março de 2016.

A isenção existe e tem endereço estreito. O artigo 39 da Lei 11.196, de 21 de novembro de 2005, dispensa o imposto quando o vendedor aplica o produto da venda na compra de outro imóvel residencial situado no país, dentro de 180 dias.

A contagem começa no contrato. O prazo corre da data do primeiro contrato de venda, não do registro em cartório e não do dia em que o dinheiro cai na conta do vendedor.

A destinação do dinheiro é o gatilho da cobrança. Cota de fundo imobiliário, título público e ação não substituem a compra exigida pela lei, e terreno, sala comercial e galpão também ficam fora do alcance do benefício.

A lei aceita aplicação parcial. Quando só uma fatia do valor da venda vai para o imóvel novo, a dispensa alcança a mesma fração do ganho de capital, e o restante entra na base do imposto.

O benefício tem carência de cinco anos. Quem usou a regra numa venda só pode acionar a isenção de novo depois de cinco anos contados da operação anterior beneficiada, mesmo que compre outro imóvel dentro do prazo.

Pagar prestação de imóvel antigo não conta. A Instrução Normativa SRF 599, de 2005, tira do benefício a quitação de financiamento de imóvel adquirido antes da venda, e a compra tem que ser posterior.

Outro caminho de dispensa corre em paralelo. O artigo 23 da Lei 9.250, de 1995, isenta a venda do imóvel único por valor de até R$ 440.000, desde que o proprietário não tenha alienado outro imóvel nos cinco anos anteriores.

A primeira parte da edição mostra como o artigo 39 foi desenhado, o que a Receita Federal aceita como imóvel residencial, o que derruba a isenção no meio do caminho e por que a regra empurra o patrimônio para o mesmo lugar onde ele já estava.

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A regra tem enunciado curto. O ganho de capital na venda de imóvel residencial fica isento de imposto de renda quando o vendedor aplica o produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial no país, no prazo de 180 dias contados do primeiro contrato.

O sujeito do benefício é a pessoa física residente no Brasil. Empresa que vende imóvel do próprio estoque apura lucro pela regra do imposto de renda de pessoa jurídica, e o artigo 39 não alcança essa operação.

O imóvel vendido precisa ser residencial, e o comprado também. A Receita Federal considera residencial a unidade construída para moradia, o que deixa de fora terreno sem construção, vaga de garagem autônoma, sala comercial, galpão e imóvel rural.

A venda parcelada segue o mesmo relógio. Quem recebe o preço em parcelas conta os 180 dias do primeiro contrato assinado, então a parcela que chega depois do prazo já encontra a janela fechada, ainda que o dinheiro seja aplicado em imóvel no dia seguinte ao recebimento.

O custo de aquisição define o tamanho do ganho, e ele não é só o preço da escritura antiga. Corretagem paga na compra, imposto de transmissão e benfeitoria com nota fiscal entram no custo, desde que o contribuinte tenha declarado esses valores na ficha de bens do imposto de renda.

Os fatores de redução mexem no resultado de imóvel velho. O artigo 40 da mesma Lei 11.196 criou um redutor que diminui o ganho conforme o tempo entre a aquisição e a venda, e a Lei 9.250, de 1995, trouxe outro redutor para imóvel comprado até 1988, aplicado pela tabela do artigo 18.

O princípio de tesouraria do tema aparece aqui. A isenção não é um prêmio pela venda, é um incentivo à troca de moradia: ela protege quem transfere o patrimônio de um imóvel para outro e cobra de quem transforma tijolo em capital financeiro, então a decisão de alocação vem antes da decisão tributária.

O que fica sob controle do vendedor é a data e o destino. A alíquota não se negocia, a base sim, e ela responde a duas escolhas que cabem inteiras no plano do titular: quanto do valor da venda vira imóvel novo e em que dia o primeiro contrato é assinado.

O exercício parte de um apartamento comprado por R$ 400.000 em 2014 e vendido por R$ 900.000 em 2026, com custo de aquisição já declarado na ficha de bens e sem benfeitoria a somar. O ganho de capital apurado chega a R$ 500.000.

A alíquota da faixa é de 15%. A Lei 13.259, de 2016, aplica 15% sobre ganho de até R$ 5 milhões, 17,5% na faixa seguinte, 20% acima de R$ 10 milhões e 22,5% no que passa de R$ 30 milhões, e o exercício inteiro cabe na primeira faixa.

Exercício didático com custo de aquisição de R$ 400.000, venda de R$ 900.000, alíquota de 15% e isenção proporcional do artigo 39 da Lei 11.196/2005. Sem fatores de redução, sem corretagem e sem juros de mora. Não é recomendação nem projeção de retorno.

O caminho parcial merece a conta aberta. Aplicar R$ 450.000 do valor da venda equivale a metade do produto, então metade do ganho fica isenta, R$ 250.000 entram na base, o imposto cai para R$ 37.500, e a carteira recebe os R$ 412.500 que sobram.

A última linha da tabela mostra o custo do atraso. A compra de R$ 900.000 fechada no dia 200 tira o vendedor do benefício, cobra os R$ 75.000 integrais e ainda deixa o dinheiro amarrado no imóvel novo, sem sobra em caixa para pagar a guia.

O imposto sai na largada e a conta cresce com o prazo. Os R$ 75.000 pagos em 2026 não voltam e não rendem, e a dez anos a 10% ao ano eles corresponderiam a R$ 194.531 de capital que nunca chega a existir na carteira.

O mesmo cálculo mostra o tamanho do que segue trabalhando. Os R$ 825.000 líquidos a 10% ao ano viram R$ 2.139.837 em dez anos, contra R$ 2.334.368 que os R$ 900.000 brutos alcançariam no mesmo período e na mesma taxa.

O custo de carregar o imóvel novo fecha a comparação. Condomínio, imposto predial e manutenção saem do bolso todo mês sobre o valor cheio do bem, enquanto a carteira financeira cobra taxa sobre um saldo que rende, e o vendedor que trocou tijolo por capital precisa dessa conta antes de comemorar a isenção perdida.

Nenhum cartório conta o prazo por você. O registro da escritura, a entrega das chaves e a liberação do financiamento do comprador correm em ritmos próprios, e a Receita Federal olha apenas a data do primeiro contrato de venda.

O erro mais comum é de calendário, não de valor. O vendedor que assina o contrato em 10 de janeiro tem até 9 de julho para fechar a compra, e a procura por um imóvel novo costuma consumir metade do prazo antes da primeira proposta séria.

O imposto tem vencimento próprio. O ganho apurado paga até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, pelo programa GCAP da Receita Federal, que gera a guia de recolhimento e alimenta a declaração do ano seguinte.

O segundo passo tem a janela mais curta do roteiro. Quem fecha a venda em janeiro e ainda não sabe o que quer comprar chega a abril com metade do prazo gasto, e a pressa de julho costuma piorar o preço da unidade escolhida.

O quinto passo evita o erro mais caro da lista. A carência de cinco anos passa despercebida em família que negocia imóvel com frequência, e a autuação chega depois, com juros pela taxa Selic e multa.

A comparação com o aluguel fecha a estrutura do custo. Quem mantém o imóvel antigo alugado recebe um fluxo tributado pela tabela progressiva mensal, que chega a 27,5% para valores altos, enquanto a venda cobra 15% uma vez sobre o ganho e libera o capital para uma carteira diversificada.

R$ 75.000. Foi o imposto de renda do ganho de R$ 500.000 apurado na venda de um apartamento por R$ 900.000, contra R$ 0 do mesmo ganho quando o valor comprou outro imóvel residencial dentro dos 180 dias do artigo 39 da Lei 11.196/2005.

"Você sabe em que data começou a contagem dos 180 dias do seu contrato de venda?"

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