R$ 50 mil. É a sobra que muita família com financiamento imobiliário junta em alguns anos de bônus, décimo terceiro e restituição do Imposto de Renda, e que fica parada na conta à espera de uma decisão.

A decisão costuma vir por impulso. Uma parte das famílias corre ao banco para abater a dívida, porque dever incomoda. A outra aplica tudo num CDB (Certificado de Depósito Bancário, o empréstimo que você faz ao banco em troca de juro), porque a taxa anunciada parece alta.

Os dois grupos decidem pelo estômago. Nenhum deles fez a conta que resolve a questão em três linhas.

Amortizar (pagar parte do saldo devedor antes do prazo) é, na prática, um investimento. Cada real que sai da conta para abater a dívida deixa de pagar os juros do contrato até o último mês, e o juro que você deixa de pagar vale exatamente como juro que você recebe.

Esse investimento tem três propriedades raras. Rende a taxa do contrato com certeza, não paga Imposto de Renda e não depende de banco, governo ou mercado honrarem nada.

O CDB e o Tesouro Direto entregam outra combinação. A taxa pode até ser maior no anúncio, mas o Imposto de Renda morde de 15% a 22,5% do rendimento, conforme o prazo, antes de o dinheiro chegar ao seu bolso.

Comparar a taxa bruta do CDB com a taxa da dívida é comparar um salário antes do desconto com outro já líquido. A conta honesta exige trazer os dois retornos para o mesmo chão.

Existe um número que separa as duas escolhas, a taxa de corte. Abaixo dela, amortizar vence; acima dela, investir vence. Ela muda conforme o contrato, o prazo da aplicação e a isenção do papel.

Antes da conta, vale entender a peça que torna o juro de um financiamento brasileiro diferente de qualquer outro: o indexador criado num pacote econômico de 1991, que corre dentro de quase todo contrato da casa própria até hoje.

A seção I conta de onde ele veio e quanto pesa na sua parcela.

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A Taxa Referencial, a TR, nasceu com o Plano Collor II, pacote econômico anunciado pelo governo Fernando Collor no começo de 1991. A Lei 8.177, de 1º de março daquele ano, criou o índice para substituir as correções que o país usava contra a inflação.

O Banco Central calcula a TR até hoje, a partir dos juros pagos pelos títulos públicos e pelos grandes bancos. Ela corrige a poupança, o FGTS e o saldo devedor da maioria dos financiamentos imobiliários do Sistema Financeiro da Habitação.

Por esse caminho, o contrato da casa própria tem duas camadas de custo. A primeira é a TR, que atualiza o saldo devedor todo mês. A segunda é o juro nominal fixo, escrito no contrato, cobrado sobre esse saldo atualizado.

Um contrato de 10,5% ao ano mais TR, portanto, não custa 10,5%. Com TR de 1,5% ao ano, o custo efetivo é 1,105 vezes 1,015, menos 1, o que dá 12,16% ao ano.

A TR já ficou zerada por anos seguidos, entre 2017 e 2021, quando a Selic caiu para a mínima histórica. Nesses períodos, a dívida custou só o juro nominal. Quando a Selic sobe, a TR volta a pesar e o custo do contrato sobe junto.

Por cima das duas camadas ainda entram os seguros obrigatórios. O MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel) vêm somados à parcela e elevam o CET (Custo Efetivo Total, a taxa que soma juro, seguro e tarifa) acima do juro do contrato.

Amortizar reduz o saldo devedor, e com ele os juros, a TR e, em boa parte dos contratos, o seguro MIP calculado sobre esse saldo. Tudo o que a dívida cobraria sobre aquele real some no mesmo dia.

O Código de Defesa do Consumidor garante a vantagem. O artigo 52, no parágrafo 2º, assegura ao devedor a liquidação antecipada do débito, total ou parcial, com redução proporcional dos juros.

O banco oferece duas formas de abater. Reduzir o prazo mantém a parcela e corta meses do fim do contrato. Reduzir a parcela mantém o prazo e alivia o orçamento mensal.

Reduzir o prazo economiza mais juros no total, porque elimina justamente as parcelas mais distantes, que carregariam juros por mais tempo. Reduzir a parcela libera caixa todo mês, que pode ir para outra aplicação.

O retorno do real amortizado, nas duas formas, é a taxa efetiva do contrato. O que muda é o momento em que a economia aparece: nas últimas parcelas ou em cada boleto.

A conta usa um contrato de 10,5% ao ano mais TR, com TR de 1,5% ao ano. É uma hipótese redonda para enxergar o mecanismo; troque pelos números do seu contrato.

O custo efetivo, como a seção I mostrou, é de 12,16% ao ano. Esse é o retorno líquido e isento de cada real usado para amortizar.

O CDB precisa entregar 12,16% depois do Imposto de Renda. A tabela regressiva cobra 22,5% sobre o rendimento até 180 dias, 20% até 360 dias, 17,5% até 720 dias e 15% acima de dois anos.

A taxa de corte sai de uma divisão. Divida a taxa da dívida por 1 menos a alíquota do IR. Para aplicação acima de dois anos: 12,16 dividido por 0,85 dá 14,31% ao ano.

Na faixa de um a dois anos, a alíquota sobe para 17,5% e o corte vai a 14,74% ao ano. Em até um ano, com 20%, chega a 15,20%.

Conta ilustrativa: dívida de 10,5% ao ano mais TR de 1,5%, aplicação acima de dois anos, sem custo de seguro.

O CDB de 13% parece vencer a dívida de 10,5% no anúncio. Depois do IR, rende 11,05% e perde R$ 555 no primeiro ano para a amortização.

A LCI (Letra de Crédito Imobiliário, papel de banco isento de IR para pessoa física) muda a conta. Sem imposto, ela vence a amortização já com 12,16%, e o exemplo de 12,5% ganha R$ 170 no ano.

O Tesouro IPCA+ entra pelo mesmo caminho. Some a inflação esperada ao juro real, desconte o IR do prazo e compare o líquido com os 12,16%. Um IPCA+ de 7% com inflação de 4% rende cerca de 11,3% bruto, e 9,6% líquido acima de dois anos.

A conta ainda favorece a amortização em dois pontos que a tabela não mostra. O seguro MIP cai junto com o saldo, e o risco do CDB acima do limite de R$ 250 mil do FGC (Fundo Garantidor de Créditos) não existe na dívida abatida.

Ela favorece o investimento em um ponto decisivo: a liquidez. O real amortizado não volta. Se o emprego cair ou a obra estourar, o banco não devolve o saldo abatido.

A conta da seção II responde à pergunta da taxa. A pergunta da alocação vem depois: quanto do patrimônio deve ficar preso num ativo que rende 12,16% e não tem resgate.

Amortizar é comprar renda fixa isenta e ilíquida. A dívida imobiliária funciona como uma posição negativa de renda fixa, e cada real abatido aumenta o peso líquido da sua carteira em renda fixa.

Uma família com R$ 200 mil investidos e R$ 300 mil de dívida tem, em termos líquidos, uma posição vendida em renda fixa. Abater a dívida desfaz essa posição, sem mexer nas ações e nos fundos imobiliários.

A decisão, portanto, pertence ao peso das classes. Se a carteira já está com a fatia de renda fixa no alvo, amortizar desloca o patrimônio para um ativo que não oscila, mas que também não volta para o caixa.

A reserva de emergência fica fora da conta. Seis meses de despesas em aplicação de liquidez diária vêm antes de qualquer amortização, porque o banco não aceita o saldo abatido como garantia de nada.

O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é o caso mais fácil. Ele rende 3% ao ano mais TR, abaixo dos 12,16% do contrato, e a lei permite usar o saldo para amortizar o financiamento do SFH a cada dois anos.

O passo a passo para decidir com números:

Quem tem dívida de 8% mais TR e acesso a LCI de 12% faz a conta ao contrário: investir vence por larga margem, e amortizar só faz sentido pelo sossego.

14,31% ao ano. Foi a taxa bruta que um CDB acima de dois anos precisaria pagar para empatar com a amortização de uma dívida de 10,5% mais TR (conta ilustrativa desta edição).

“Se você somasse a dívida da casa à sua carteira, qual seria o peso real da sua renda fixa hoje?”